Civ. 3e, 13 oct. 2021, n° 20-12.901
L’extension, au cours du bail expiré, d’une terrasse de plein air devant l’établissement, installée sur le domaine public et exploitée en vertu d’une autorisation administrative ne saurait s’analyser en une modification des caractéristiques des locaux loués, indique la Cour de cassation. En revanche, elle peut entraîner le déplafonnement du loyer de renouvellement si elle est constitutive d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité.
Dans l’affaire jugée le 13 octobre dernier par la haute juridiction, le principe du renouvellement d’un bail commercial de locaux dans lesquels était exploité un commerce de restaurant-bar-brasserie avait été acté en 2011. Et c’est sur le quantum du nouveau loyer que portait le litige. Le bailleur en demandait le déplafonnement, invoquant le bénéfice tiré par le preneur d’une terrasse octroyée par l’administration. Ce déplafonnement était justifié, selon lui, au regard de la modification des caractéristiques des locaux loués et de la modification des facteurs locaux de commercialité.
Le premier fondement n’est pas retenu par les juges, au motif qu’une telle extension ne fait pas partie des locaux loués. Or, l’article R. 145-3 du code de commerce vise les caractéristiques « propres au local ». À l’inverse, le second fondement emporte l’adhésion de la troisième chambre civile. Celle-ci estime que le juge d’appel aurait dû, ainsi qu’il y était invité, rechercher si l’extension du commerce du preneur à la faveur de cette terrasse modifiait les facteurs locaux de commercialité et constituait par là même un motif de déplafonnement. La cour de renvoi devra donc y procéder.
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