Construction - Vente - L’immeuble vendu transmet l’action contre les constructeurs

Civ. 3^e, 9 juill. 2014, FS-P+B, n° 13-15.923

Il est naturel qu’en cas de désordres révélés après la vente d’un immeuble, l’acquéreur bénéficie, outre la garantie du vendeur, de l’assurance dommages-ouvrage et de la garantie décennale des constructeurs si les conditions sont réunies. Mais quel sort doit-on réserver aux désordres apparus antérieurement ? Dans ce cas, le présent arrêt nous enseigne que l’acquéreur a qualité à agir sur le fondement du droit commun de la responsabilité contractuelle.

En l’espèce, une société, constituée pour l’occasion, avait fait l’acquisition du terrain et de divers lots en cours de construction, de sorte qu’une société intermédiaire avait conclu une partie des contrats quelques mois plus tôt avec les entrepreneurs. Se plaignant, en cours de chantier, d’un sinistre ayant entraîné la démolition et la reconstruction du bâtiment, l’acquéreur a assigné en responsabilité contractuelle les divers constructeurs et assureurs respectifs. Ces derniers lui déniaient, en défense, la qualité à agir, au motif qu’il n’était pas partie aux contrats de construction. Et si la cour d’appel avait accueilli l’argument et débouté le maître d’ouvrage de sa demande en indemnisation, la Cour de cassation censure l’arrêt d’appel et rappelle, au visa des articles 1147 du code civil et 31 du code de procédure civile, que, « sauf clause contraire, l’acquéreur d’un immeuble a qualité à agir contre les constructeurs, même pour les dommages nés antérieurement à la vente sur le fondement du droit commun, qui accompagne l’immeuble en tant qu’accessoire ».

Une action transmise intuitus rei

La solution prolonge et conforte celle que la Cour avait déjà énoncée en 2013. En cas de vente, le maître d’ouvrage transmet à l’acquéreur, indépendamment du vendeur, les droits et actions qu’il tient de la construction de l’ouvrage. Partant, l’acquéreur jouit alternativement contre les entrepreneurs des garanties décennales et assurances respectives ou d’une action sur le fondement du droit commun de l’article 1147 du code civil, selon les critères d’application de chacune de ces deux actions.

L’acquéreur sera alors titulaire de l’action « sauf clause contraire », de sorte qu’il revient aux rédacteurs d’actes de préciser le bénéficiaire pour l’ensemble des désordres. À défaut, la circonstance que le vendeur ait intenté une action en réparation (encore que la solution ne précise pas si le vendeur conserve ce droit à défaut de réserve expresse) ne prive pas, a priori, l’acquéreur de son droit d’agir. Sur le terrain du droit commun, et en application du principe de non-panachage des deux ordres de responsabilité, il devra supporter les clauses éventuellement stipulées à l’encontre du maître de l’ouvrage, comme c’est le cas pour les éventuelles limitations de responsabilité. 

Une action bien fondée selon la nature du désordre

Si l’acquéreur est recevable à agir sur le fondement du droit commun, le bien-fondé de son indemnisation dépend de ce que le désordre, même antérieur à la vente, est survenu avant ou après la réception de l’ouvrage. En effet, n’importe quel désordre antérieur à la vente n’a pas vocation à être indemnisé sur le terrain du droit commun. Certes, si ce vice se révèle avant la réception, soit en cours de chantier, comme cela semble être le cas en l’espèce, la responsabilité contractuelle a vocation à couvrir l’action de l’acquéreur de tous les dommages grevant l’immeuble, comme l’atteinte à sa solidité.

En revanche, et contrairement à ce que laisse à penser une lecture trop sommaire de la présente décision, la réception de l’ouvrage entraîne l’application exclusive de la garantie décennale, sauf, et seulement dans cette limite, en cas de désordres dits « intermédiaires », comme, par exemple, des fissures peu importantes, qui effectivement relèvent du droit commun.

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