Le droit au renouvellement du bail commercial est consacré en droit français par les articles L. 145-8 à L. 145-30 du code de commerce.

Il est également porté en principe incontournable par l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales. La propriété commerciale du preneur d'un bail commercial est  protégée.

Cependant si le prix du loyer renouvelé proposé est excessif, le preneur peut ne pas pouvoir user de ce droit.

Certains ont tenté jusque devant la Cour de cassation  de faire consacrer le maintien d’un loyer plafonné comme accessoire indissociable de droit au renouvellement droit affirmé par le droit européen et français , à l’occasion d’une majoration conséquente de loyer comme suite d’une déspécialisation consentie en cours de bail lors de sa cession.

 

 A. Qu’est ce que la déspécialisation

La déspécialisation ou changement de destination du bail par ajout ou extension consiste à l’autorisation dans le bail d’exercer une activité qui est différente de celle consentie dans le bail à l’origine.

Il est extrêmement fréquent de négocier lors d’une cession de bail en cours de bail une déspécialisation : exemple : Le bail est à  destination auto école à l’exclusion de toute autre   devient après accord du bailleur soit rémunéré soit non rémunérer –«  le bail est à destination de supermarché ou d’atelier industriel ».

 

B. La Position française  sur le loyer renouvelé suite à déspécialisation

La Cour de Cassation a expressément isolé le droit  absolu au renouvellement de tout autre dans son arrêt du 15.02.2023. Cass. civ., 3e, 15 févr. 2023, n° 21-25.849 :Réponse de la Cour

« 6. La cour d'appel a énoncé, à bon droit, que la cession du droit au bail, dans les conditions de l'article L. 145-51 du code de commerce, emportant malgré une déspécialisation, le maintien du loyer jusqu'au terme du bail, ne privait pas les bailleurs du droit d'invoquer, au soutien de leur demande en fixation du loyer du bail renouvelé, le changement de destination intervenu au cours du bail expiré.

7. Elle a relevé à juste titre qu'il ne pouvait être déduit du non-exercice par les bailleurs de leur droit de rachat prioritaire ou de l'absence d'opposition en justice à la déspécialisation, leur renonciation à solliciter, lors du renouvellement du bail, le déplafonnement du loyer.

8. Rappelant que la « propriété commerciale » du preneur d'un bail commercial, protégée par l'article 1er du premier Protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, s'entend du droit au renouvellement du bail commercial consacré par les articles L. 145-8 à L. 145-30 du code de commerce, elle a exactement retenu que l'atteinte alléguée, qui ne concerne que le prix du loyer du bail renouvelé, n'entre pas dans le champ de cette protection.

9. Le moyen n'est donc pas fondé »Rejet du pourvoi

Clairement la Cour indique que le déplafonnement du prix du bail au motif  express de déspécialisation antérieurement consentie ne peut pas être considéré comme entrave au renouvellement et ne génère pas droit à indemnité d’éviction.

Pour plus de détails sur l’indemnité d’éviction,  relisez  notre article  développé déjà sur le Site l’indemnité d’éviction, https://www.lauretrape-avocat.com/fr/article/l-indemnite-d-eviction-dans-les-baux-commerciaux-en-france-proteger-les-droits-du-locataire

 

C. Des causes objectives au déplafonnement

La  Cour soutient qu’une modification des conditions financières  pour motif objectif qui rendrait économiquement impossible le renouvellement ne constitue pas cette entrave à l’exercice du droit lorsqu’elle  est fondée sur un fait objectif.

 L’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales  n’étend pas la protection garantissant   le renouvellement formel du bail aux conditions économiques permettant réellement cet exercice de droit.

Il ne peut y avoir  d’élargissement  - à ce jour -  de la notion de propriété commerciale au-delà de la simple matérialité du bail pour englober des aspects économiques essentiels à l'activité du locataire.

 En effet, tant le locataire que le bailleur sont en droit de s’opposer réciproquement  des variations économiques ou contractuelles  justifiant soit du maintien du plafonnement soit de la fixation du loyer à la valeur locative pour tenir compte d’une déspécialisation  (changement de destination par ajout et extensions).

 

      C.1. Sur la cession du droit au bail et la déspécialisation (Point 6)
 

La Cour  rappelle - en substance - que, selon l'article L. 145-51 du Code de commerce, la cession du droit au bail, même sur accord express de déspécialisation (qui signifie un changement de destination du local), et le maintien du loyer jusqu'au terme du bail, ne font pas obstacle au droit des bailleurs de se prévaloir à l’occasion du renouvellement de ce  changement de destination.

Autrement dit, ces éléments n'empêchent pas les bailleurs de demander une revalorisation du loyer lors du renouvellement, notamment pour tenir compte des modifications de l'usage du local intervenues pendant le bail qui ont modifié la valeur locative du dit local.

Cela doit être démontré :

La déspécialisation doit avoir été effective.

Le bailleur engagerait sa responsabilité et serait redevable de dommages intérêts si le mauvais état foncier du local loué ne permettait pas durablement au locataire commercial d’exercer son activité. L’indemnisation peut égaler la valeur du fonds et l’état du passif d’une liquidation judiciaire si le fonds de commerce a été perdu pour non-conformité. Les décisions rendues par les juridictions se fondent alors sur le défaut de délivrance par le bailleur  

Le locataire doit avoir pu user du local conformément à sa nouvelle destination.

La comparaison des loyers pratiqués dans le voisinage pour des locaux similaires doit permettre d’établir une moyenne, au vu de laquelle le nouveau loyer est proposé, supérieure au simple jeu des indices (ILC) et caractérisée pour ces locaux spécialement.

 

C.2. Sur l’exercice des droits du bailleur (Point  7)


La Cour précise également qu'un fait tel que le non-exercice du droit de préemption par le bailleur ( rachat prioritaire) ou l'absence d'opposition judiciaire à la déspécialisation ne peut être interprété comme une renonciation implicite du bailleur à demander, au moment du renouvellement, le déplafonnement du loyer. Cette position confirme que le bailleur conserve ses droits quant à la fixation du nouveau loyer, même s'il ne les a pas exercés immédiatement.

 

C.3. Sur la portée de la « propriété commerciale » (paragraphe 8)


La Cour rappelle que, pour le preneur, la protection de sa « propriété commerciale » – telle que définie par l'article 1er du premier Protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l'homme – se limite au droit au renouvellement du bail commercial, tel que prévu par les articles L. 145-8 à L. 145-30 du Code de commerce.

    • Implication de cette interprétation : Une atteinte alléguée qui se rapporterait uniquement au prix du loyer du bail renouvelé ne saurait être considérée comme portant atteinte à ce droit fondamental de renouvellement.
    • Cela signifie que  la protection offerte par le Protocole additionnel ne s’étend pas à contrôler ou limiter les modalités de fixation du loyer lors du renouvellement. Elle n’offre aucun pouvoir  de coercition économique
    • Le protocole additionnel  ne confère aucun pouvoir de contrainte sur la fixation du loyer qui reste relever des modalités organisées par le code du commerce sur des faits objectivables et vérifiables

 

Selon cette décision, un désaccord portant uniquement sur le prix du loyer ne constitue pas une atteinte à la protection de la propriété commerciale du preneur.

En résumé, la Cour de Cassation a  écarté l'argument selon lequel le déplafonnement du loyer porterait atteinte au droit protégé du renouvellement, en considérant que ce droit ne garantit pas une protection sur le montant du loyer, mais seulement la continuité du bail lui-même.

 

C.4 Aménagements  contractuels  possibles pour limiter les effets de la déspécialisation sur le loyer proposé au renouvellement

 

L’accord écrit des parties à la non rémunération de la déspécialisation intervenue expressément  dans une cession de droit au bail commercial peut empêcher ou atténuer  l'augmentation excessive du loyer pour déspécialisation lors du renouvellement - Attention la révision aux indices reste admise.

Les parties à un bail ou une cession de bail  disposent d’une certaine liberté contractuelle et peuvent convenir d’aménager les modalités de fixation du loyer, à condition que leur accord respecte le cadre légal et n’altère pas les droits fondamentaux liés au renouvellement du bail.

Toutefois, plusieurs exceptions ou nuances peuvent être envisagées :

 

  ð Exception liée à l’objet de l’accord :

Si l’accord de non rémunération de la déspécialisation a été conclu expressément pour l’opération de cession du droit au bail, sans mention expresse de son application au renouvellement, il pourrait être interprété comme n’ayant vocation qu’à fixer les modalités initiales de la cession et non pas à figer définitivement la révision du loyer lors du renouvellement.

Si l’augmentation du loyer a été actée en cours de bail, dès la cession, tout en stipulant que la déspécialisation demeure non onéreuse, le bailleur a déjà obtenu la contrepartie, non pas au renouvellement mais dès le changement de destination. Donc la proposition de nouveau loyer au renouvellement ne pourra connaitre que la variation des indices, le loyer restera plafonné.

 

  ð Limitation temporelle ou conditionnelle :

Certaines conventions prévoient que la clause ne s’applique que pendant la durée résiduelle du bail en cours et ne lie pas les négociations du renouvellement, ou que les parties pourraient réévaluer les conditions en fonction de l’évolution de la destination ou du marché.

 

  ð Contradiction avec des dispositions d’ordre public

Même si la liberté contractuelle est largement admise en matière commerciale, le droit au renouvellement du bail est protégé (notamment par la jurisprudence fondée sur l’article 1er du premier Protocole additionnel à la CEDH) et susceptible d’évolutions législatives.

   

  ð Clause abusive ou inéquitable

    • Exception en cas d’abus de négociation :

Si l’accord a été conclu dans des conditions de négociation inégales (déséquilibre significatif entre bailleur et locataire)

Ou s’il apparaît que la clause est abusive au sens de la réglementation relative aux clauses abusives, le juge pourrait décider de ne pas lui donner effet lors du renouvellement.

    • Requalification de la clause :


Il peut également être envisagé que la clause soit requalifiée ou interprétée de manière restrictive, notamment en distinguant entre la révision automatique par indice (qui reste admise) et une augmentation pour cause de déspécialisation. En d’autres termes, la clause pourrait s’appliquer strictement à la rémunération de la déspécialisation telle que prévue initialement, mais ne dispenserait pas le bailleur de solliciter un loyer à la valeur locative donc déplafonné si le changement de destination a créé une situation objectivement différente lors du renouvellement.

 

ð Changement substantiel des circonstances :Théorie de l’imprévision :

En cas d’évolution imprévisible de la situation économique ou de la destination du local, il est envisageable que le juge décide de rééquilibrer les obligations contractuelles, même si les parties se sont engagées au départ  à ne pas rémunérer la déspécialisation et s’affrontent ensuite sur un désaccord justifiant de saisir le juge des loyers commerciaux.

Celui- ci peut  et n’hésite pas, si l’équilibre initialement prévu a été rompu par des circonstances  négatives nouvelles à réduire le loyer. C’est le cas en cas de disparition  d’enseignes nationales majeures d’un tissu commercial dense qui change alors  de gamme, ne disposant plus d’enseignes drainant la chalandise qui se détourne alors vers d’autres quartiers.

 

En synthèse

L’accord écrit stipulant la non rémunération de la déspécialisation dans le cadre d’une cession de droit au bail commercial est, en principe, opposable aux parties.

Cependant, ses effets sur le renouvellement du bail ne sont pas nécessairement absolus.

 Des exceptions peuvent être envisagées notamment lorsque :

  • L’accord ne porte pas expressément sur les conditions de renouvellement,
  • La clause crée un déséquilibre manifeste au détriment du locataire sur des faits erronés ou de fausses données
  • La clause est abusive ou a été négociée dans des conditions qui ont changé
  • Des circonstances nouvelles rendent l’application stricte de la clause inadaptée au contexte économique actuel.

 

Marseille le 06 février  2025 - Laure TRAPÉ Avocat