CE 15 oct. 2014, ASEZAT La Gaude, req. n° 349775
La cession d’un terrain situé dans une zone d’aménagement concerté (ZAC) doit s’accompagner d’un cahier des charges déterminant la surface dont la construction est autorisée. Faute d’une telle information, le maire ne peut délivrer un permis de construire sur la parcelle concernée.
L’article L. 311-6 du code de l’urbanisme prévoit, depuis la loi SRU du 13 décembre 2000, que toute cession de terrain situé en zone d’aménagement concerté (ZAC) doit s’accompagner d’un cahier des charges qui indique le nombre de mètres carrés de surface de plancher (de « surface hors œuvre nette » avant le 1er mars 2012) dont la construction est autorisée sur la parcelle cédée.
En l’espèce, un maire avait délivré un permis de construire sur une parcelle située en ZAC qui avait fait l’objet d’une cession, sans que cette cession soit accompagnée d’un cahier des charges.
Le Conseil d’État précise qu’il résulte notamment de l’article L. 311-6 précité que « le nombre de mètres carrés de surface hors œuvre nette dont la construction est autorisée sur une parcelle cédée au sein d’une ZAC est déterminé par le cahier des charges de la cession du terrain, approuvé par l’autorité administrative compétente ; qu’en l’absence d’une telle détermination, et à défaut de coefficient d’occupation des sols qui soit applicable, l’autorité chargée de la délivrance du permis de construire ne peut connaître la surface dont la construction est autorisée sur la parcelle et celle qui reste autorisée sur les autres parcelles du même îlot ; que, par suite, elle ne peut, en principe, légalement délivrer un permis de construire sur la parcelle considérée ».
Toutefois, en l’espèce, le juge de cassation approuve les juges du fond pour avoir estimé que le maire pouvait légalement accorder un permis de construire sur la parcelle concernée. En effet, relève le Conseil d’État, le règlement de la ZAC « a été approuvé par arrêté du préfet des Alpes-Maritimes du 17 juin 1986, soit antérieurement à la généralisation, par la loi [SRU], de l’obligation d’assortir chaque cession d’un cahier des charges approuvées » et le pétitionnaire « a acquis le terrain d’assiette, en 2006, auprès d’une société qui l’avait elle-même acquis auprès de l’aménageur de la zone ». D’autre part, « le maire disposait d’informations, notamment grâce à un certificat d’urbanisme délivré en 2005, qui lui permettaient de s’assurer que le projet […] n’excédait pas la surface hors œuvre nette dont la construction restait autorisée dans la ZAC ».
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