Civ. 3e, 26 sept. 2018, FS-P+B, n° 16-25.184
Par l’intermédiaire de son agent immobilier, un promettant consent une promesse unilatérale de vente à un particulier, qui implique pour ce dernier le versement d’une indemnité d’immobilisation correspondant à 10 % du prix de vente. Une partie de ce montant est directement versée par l’agent immobilier au notaire, pour le compte du bénéficiaire de la promesse. L’option d’achat n’est finalement pas levée et le notaire verse la somme consignée au promettant afin de l’indemniser de l’immobilisation de son bien. L’agent immobilier assigne alors le bénéficiaire en remboursement de la somme prêtée.
La demande de l’agent est rejetée par la cour d’appel qui considère qu’il est dépourvu de créance. La cour relève qu’il a violé les dispositions de l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 76 du décret d’application du 20 janvier 1972, lesquelles font interdiction à un agent immobilier de recevoir, détenir et remettre une somme d’argent sans mandat exprès, dans le cadre d’une opération d’achat ou de vente d’immeuble bâti.
Quant à la Cour de cassation, elle reprend d’abord à son compte le raisonnement tenu par la cour d’appel, selon lequel la remise des fonds par l’agent immobilier était illicite, en l’absence de mandat écrit du bénéficiaire l’autorisant à verser au notaire la somme empruntée, pour régler l’indemnité d’immobilisation. La haute juridiction casse toutefois l’arrêt d’appel au sujet de l’existence même de la créance : « le caractère illicite, mais non immoral, de ce versement ne privait pas l’agent immobilier de son droit à restitution de la seule somme par lui remise ».
La distinction est ainsi clairement faite entre le contrat de prêt et la promesse unilatérale de vente. La violation des règles applicables au versement de l’indemnité d’immobilisation ne saurait remettre en cause la validité du prêt et, partant, l’exigibilité du remboursement.
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