Civ. 3e, 28 janv. 2015, FS-P+B+R, n° 13-19.945
Que la chose soit conforme aux prévisions du contrat constitue l’un des objets de l’obligation de délivrance (C. civ., art. 1603 s.). Il est acquis depuis 1993 que dans le droit commun de la vente, le défaut de conformité se limite aux différences constatées entre le bien désigné dans le contrat et celui livré. L’appréciation de l’existence d’un tel défaut se fait donc par références aux stipulations du contrat. Toutefois, qu’en est-il si un défaut de conformité ne permet pas une utilisation normale de la chose ? L’arrêt rendu par la Cour de cassation le 28 janvier 2015 soulève cette question rémanente de la distinction entre vice caché et défaut de conformité.
En l’espèce, les acquéreurs d’une maison d’habitation ont constaté que l’évacuation des eaux usées n’était pas raccordée au réseau public d’assainissement. Après expertise, ils ont assigné les vendeurs en réparation du préjudice pour manquement à l’obligation de délivrance conforme. Ceux-ci ont alors appelé en garantie l’agent immobilier et son mandataire judiciaire.
En premier lieu, la Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que le défaut de raccordement n’était pas conforme aux stipulations contractuelles, de sorte que les vendeurs avaient bien manqué à leur obligation de délivrance.
Cette solution permet ainsi de trancher le débat de qualification, latent en jurisprudence, sur un défaut non-conforme aux prévisions qui ne permet pas un usage normal de la chose. En effet, le raccordement au réseau d’assainissement était une qualité promise au moment de la vente et dont l’absence ne permettait plus un usage habitable de l’immeuble. Ce défaut était donc susceptible de revêtir, cumulativement, les caractères du vice caché et du défaut de conformité. Mais parce que l’acquéreur ne saurait bénéficier d’un choix entre l’action rédhibitoire ou en résolution, on doit retenir de cette solution que lorsqu’un tel défaut contredit les prévisions contractuelles, il doit être sanctionné sur le terrain de la délivrance conforme, quoique privant l’immeuble de son caractère normalement habitable. A contrario, le plaideur devra plaider la qualification de vice caché lorsque le raccordement n’est pas une qualité stipulée.
En second lieu, la Cour a, par ricochet, rejeté l’action en garantie des vendeurs contre le professionnel. Elle rappelle par là même que l’agent immobilier, mandataire, n’avait pas à s’interroger sur l’existence d’un tel dispositif pour renseigner ses propres mandants, dès lors que le contrat de vente originel conclu par son entremise « ne fournissait aucune indication sur le mode d’évacuation des eaux usées ». A l’ère de l’information qui impose de plus en plus aux professionnels une obligation de se renseigner pour renseigner, les investigations de l’agent s’arrêtent donc là où commencent celles de ses mandants.
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